Co to jest "kredyt starego portfela"?

Kredyty sterego portfela to zmora prawie wszystkich spółdzielni mieszkaniowych. Wprawdzie Ustawa o pomocy państwa w ich spłacie, zwłaszcza po ostatniej nowelizacji z grudnia 2009 roku znacząco zwiększyła stopień ich umarzania przy całkowitej spłacie prze lokatora, jednak sama obsługa tych zobowiązań nadal pozostaje uciążliwa i kosztowna.

Koszty przemian.

Warto przypomnieć skąd wziął się ten problem. Otóż na początku lat dziewięćdziesiątych w okresie szalejącej hiperinflacji, ówczesny minister finansów Leszek Balcerowicz podjął decyzję o oprocentowaniu tzw. zmienną stopą procentową wszystkich kredytów mieszkaniowych zaciągniętych jeszcze w okresie gospodarki komunistycznej, mimo że zawierane z bankami umowy, w większości nie przewidywały takiej możliwości.

Było to o tyle absurdalne, że pieniądze pożyczone na budowę mieszkań nie brały w żaden sposób udziału w napędzaniu inflacji w latach przemian ustrojowych, nie były bowiem pieniędzmi wprowadzanymi wówczas do obiegu gospodarczego, tak jak inne kredyty inwestycyjne. Zamieniono tym samym nic nie warte peerelowskie złotówki na realne pieniądze. W efekcie wartość zobowiązań spółdzielni dramatycznie wzrosła, a ich spłacenie stało się praktycznie niemożliwe dla przeciętnego członka. Kto zdążył spłacić kredyt przed końcem 1989 roku, ten zyskiwał własność mieszkania za równowartość kilku miesięcznych wynagrodzeń (ok. 100 USD), kto przespał ten czas – ugrzązł w hiperinflacyjnej pułapce.

Pomożecie? Pomożemy!

Żeby rozwiązać ten problem, w roku 1995 Sejm przegłosował Ustawę o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych [...], która ustalała spłatę przy pomocy tzw. normatywu i przewidywała 70 proc. umorzenia przy jednorazowej spłacie. Zahamowano w ten sposób, wywołaną wcześniej przez rząd, spiralę długu, zracjonalizowano wysokość rat, ale problem pozostał nierozwiązany do dziś.

Z jednej strony, nawet w najbardziej zadłużonych spółdzielniach, jak np. SMD „Foksal”, jest możliwość „wykupienia” mieszkania znacznie poniżej jego wartości rynkowej, pamiętać jednak należy, że lokatorzy spłacają w ten sposób, wymienialną walutą, hiperinflacyjne odsetki od kapitału, który zaciągany był w śmieciowym pieniądzu epoki Gierka i Jaruzelskiego.

Drugi aspekt spłacania tych kredytów dotyczy tej (większej) części lokatorów, którzy swoje zobowiązania zaciągali w latach siedemdziesiątych i wcześniejszych. Do spłaty pozostało im obecnie kilka tysięcy złotych, co nadal dla wielu stanowi barierę nie do przebycia, tymczasem rata miesięczna wynosi ok. 200 zł (dokładnie 3 zł za każdy m.kw. lokalu), a więc nieproporcjonalnie dużo, zwłaszcza że okres spłaty nie jest precyzyjnie określony i w niektórych przypadkach może trwać jeszcze kilkadziesiąt lat.

Trup chowany do szafy.

Problemy mają nie tylko lokatorzy, ale i same spółdzielnie mieszkaniowe. Obsługa kredytu jest na tyle skomplikowana (spłaty, umorzenia, waloryzacje), że nawet te liczące po kilkudziesięciu członków muszą zatrudniać specjalistów do jego rozliczania i posiadać odpowiednie oprogramowanie. Trudno jest znaleźć biuro rachunkowe, które podjęłoby się tego zadania. Ale to nie jedyne koszty. Spłata kredytu jest dla spółdzielni przymusowa, co oznacza że musi ona w praktyce płacić raty tych lokatorów, którzy są jej dłużnikami. Procedury zawieszania spłat jeszcze bardziej komplikują rozliczenie, a bank i tak ma prawo ściągnięcia należności bezpośrednio z rachunku spółdzielni.

W okresie kryzysu trudno liczyć, że rząd rozwiąże ten problem poprzez całkowite umorzenie zobowiązań, które wynoszą ok. 8 mld zł i dotyczą ponad 100 tys. osób. Tymczasem zwiększono zachęty do samodzielnego spłacenia całości obciążeń – podnosząc kwotę refundowaną przez Skarb Państwa do ok. 85 proc.

Nie zmienia to jednak faktu, że członkowie spółdzielni od dwudziestu lat ponoszą koszty ustrojowych przemian i nadal nie mogą dysponować swoją własnością. Lokale niespłacone są bowiem trudno, lub wcale niezbywalne. Często zaś sprzedaż, czy zamiana na mniejsze mieszkanie byłaby ratunkiem dla rodzin o niskich dochodach, czy emerytów.

Warto też dodać, za wybitnym ekonomistą latynoamerykańskim - Hernando de Soto, że uwłaszczenie nieruchomości należących do mniej zasobnych obywateli państwa, poprzez nieodpłatne przekazanie im prawa własności do siedzib, w których mieszkają, pozwala uwolnić wielkie masy zamrożonego dotąd kapitału (poprzez umożliwienie i uproszczenie swobodnego obrotu i zaciągania kredytów hipotecznych), co ma ogromny wpływ na rozwój gospodarczy i poszerzanie zakresu wolności osobistej. Pozostaje mieć nadzieję, że liberalny rząd spojrzy na ten problem przychylnym okiem – bowiem przy minimalnych kosztach budżetowych, można osiągnąć wiele korzyści.

Andrzej Czajkowski – prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Dziennikarzy „Foksal”

Designed by SiteGround and Andrzej Czajkowski